- Lease 계약: Assignment이나 재계약서 작성, Landlord와 Interview meeting나 개인 재정 서류 (Financial statement) 와 크레딧 리포트 등을 보낸다.
- Closing - Escrow : 에스크로 회사나 변호사 사무실에서 잔금을 치를 때 U.C.C. search statement확인, Bill of sale작성, closing statement등에 싸인하면 일단락 된다.
First home buyer seminar
집을 사시기 전 준비하셔야 할 사항 6가지
1) 집을 보러 다니시기 전에 융자허가를 받으세요(get pre-approved for a loan before you start looking for house): 매달 얼마나 payment 를 하실 수 있는지 모른다면 얼마짜리 집을 보러 다녀야 하는지 모릅니다. 융자회사와 상의하셔서 얼마짜리 집을 사실 수 있는지 알아보고 집을 보러 다니시면 집을 보러 다니는 시간을 단축할 수 있습니다.
2) 어떤한 것을 양보할 것인지 결정하십시요 (decide up front what you are willing to trade off): 모든 조건이 만족할 수 있는 집을 찾는 것은 매우 힘듭니다. 집을 보러 가시기 전 양보하실 수 있는 조건과 그렇지 않은 조건을 결정하시면 집을 고르시는데 도움이 됩니다.
3) 원하시는 지역을 찾기위한 조사를 하십시요 (spend time getting to know your neighborhood of choice): internet 을 이용하거나 뉴스를 통해 알아보거나 동네 근처 마트를 가보신다면 원하는 동네특성을 알 수 있어 집을 고르는데 도움이 됩니다.
4) 집을 사실 때 집을 파시는 분 입장에서 생각해보십시요 (make the most of a seller ' s situation): 파시는 분 상황과 필요를 이해한다면 집 거래를 할 때 Negotiate ( 가격흥정 ) 을 쉽게 하실 수 있습니다.
5) 홈 인스펙션은 꼭 하십시요 (Remember the home inspection): inspection 전문가를 고용하셔서 집에 하자가 있는지 검사하는 것은 필수 입니다. Inspection 시 지붕이 새진 않는지 집의 기초는 튼튼한지 집안 수리가 필요한 곳이 있는지 등은 집을 사시는 분이 못 알아낼 수도 있습니다. 만약 공사 중인 집을 inspection 하신다면 집이 완공되고 나서 추가로 inspection 하시는게 좋습니다.
6) 최소한 집의 가격이 집값의 3-5% 매년 오른다고 보십시요(expect the property value to rise 3 to 5 percent over the next few years): 매년 inflation 현상과 자재값의 인상으로 집값은 오릅니다. 집의 가치인상을 고려하시고 사신다면 Apartment rent 하는 것보다 많은 Saving 이 될 수 있습니다.
잘못 알고 있는 상식
Loan officer 에이전트를 고용하면 비용이 더 들어간다
투자자는 자신이 거래하는 은행에서 융자를 받을 수 있다 . 하지만 이런 경우 대상 은행은 2-3 개로 압축된다 . 전문적인 융자 에이전트는 수백개의 프로그램을 가지고 있다 . 따라서 고객의 상황에 맞는 프로그램을 추천할 수 있다 . 경우에 따라서는 융자 기관과 직접 거래 하는 것보다는 더 좋은 조건의 융자를 얻을 수 있으니까 비용이 절약되는 셈이다 . 관건은 얼마나 능력있는 에이전트를 만나느냐는 것이다 . 에이전트를 통하는 경우 서류를 빠른 시일 내에 만족시킬 수 있고 또 거래 은행에서 특정 기간에 주어지는 보너스를 받게 되면 낮은 이자율을 받을 수 있다 . 164 만달러 융자의 경우 이자율을 잘 받으면 경우 매달 3000 달러 씩을 덜 내는 경우도 있을 정도다 .
Property tax :
집 감정가와 비례한다 . 새집일수록 세금이 높다 .
Insurance:
• property insurance: 집 보험을 꼭 들어야 한다 . 화재 , 홍수 , 태풍 등의 피해를 입었을 때 보상받을 수 있다 .
• Private mortgage Insurance: 20% 이상 다운을 안 할 경우 은행에서 바이어에게 요구하는 보험이다 .
Closing cost:
Closing cost include escrow
인스펙션
집 상태가 마음에 들지 않는다면 구입을 포기할 수 있다. 이런경우 셀러에게 수리를 요구하거나 수리비용을 청구 할수 있다. 터마이트 인스펙션도 항상 해야한다.
타이틀 점검
타이틀 상에 아무런 하자가 없는지 확인한다.
디스클러저 서류
셀러는 집에 대한 모든 문제점을 밝히게끔 되어있다 . 지붕이 샌다거나 지반에 균열이 있다는 큰 문제를 셀러가 밝히지 않으면 소송에 휘말릴수 있다.
집을 사시면 받을 실 수 있는 혜택
1) 집을 사신 뒤 5년을 기준으로 2년 동안 집에 살고 집을 팔게 되시면 Single 이라면 $250,000까지 결혼한 부부의 경우 $500,000까지 Capital Gain tax (집을 파는 가격 ? 2년 전 집을 산 가격의 차액) 를 공제 받으실 수 있습니다. 집을 소유하신다는 것은 tax 공제에 대해 최대한의 수익을 누릴 수 있습니다.
2) 집을 파실 경우 tax 공제를 받기위해 고려하셔야 할 사항
A. Mortgage points: 융자회사에 point 를 주어 추가 payment 을 하시지 않는지
B. Moving expense: 타주로 이사하실 경우의 경비
C. Closing cost: 융자를 받아 집을 사실 때 드는 융자비용(loan fee), escrow 비용 등은 집을 사는 가격에 포함이 안되기 때문에 기록을 꼭 갖고 계셔서 tax 공제 혜택을 받으십시요.
3) 집을 소유하시는 것만큼 condo 나 town house 를 사시는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. Apartment 에 사시는 경우 렌트비로 $700-900, 많게는 $1200-1300 까지 냅니다. 이렇게 내는 렌트는 Tax 공제에 해당 되지 않습니다. 집을 사시는 경우 월 payment 중 이자에 해당하는 부분은 Tax 공제 혜택을 받으실 수 있습니다.
예를 들어 1년 income 이 5만불인 사람이 No down 으로 20만불 짜리 집을 구입 할 경우 월 payment를 6%로 이자만 내신다고 할 때 한달 $1000 + tax = $1150 정도 됩니다. 1년으로 계산하면 $12,000 이 되는 것입니다. 연말에 Income Tax 보고를 할 때 $50000 - $12000 = $38000 income 을 번 사람으로 보고가 되어집니다. 이자를 낸 것에 대해서는 Tax 혜택이 있기 때문입니다.
4) 집 가격의 상승으로 인해 자연 재산 증식을 하실 수 있습니다. 요즘엔 집값이 많이 오르다보니 Buyer 분들이 Condo 나 Townhouse 쪽으로 많이 몰려 집이나 Condo 나 가격상승에서 다른점이 없습니다.
5) 집을 사실 계획을 하시고 타이밍을 놓치는 때가 많습니다. 가장 좋은 조건의 집을 사려고 기다리시다가 때를 놓치시지 마시고 준비를 해두시다 기회가 오면 빠르게 행동하시면 좋은 결과가 있을 것입니다.
King county 만 본다면 1990 년부터 최고 높게는 1년에 16% 대부분의 지역이 매년 10% 의 집값 인상이 있었습니다. King county 의 중간 집 가격은 $370,000 정도 입니다. 집값 변동은 sq ft 를 기준으로 계산 한것입니다.
Rent vs Own
Own- 집을 사시게 되면 매달 이자와 원금을 갚아 나가셔야 합니다. 하지만 고정적인 지출이므로 매년 아파트 계약 끝날 때마다 rent payment 올라가는 것을 걱정 안하셔도 됩니다.
물론 집 소유주는 집보험과, 재산세를 내시게 되겠지요
하지만 지금 집을 사게 되면 5년 10년의 장기적으로 볼 때 아파트를 rent 하는 것보다 지출을 훨씬 줄일 수가 있습니다. 또한 시간이 지남에 따라 집 값을 갚아나가고 매년 집값은 오르기 때문에 거기에서 나오는 차액은 rent 에 비해 굉장히 차이가 많이 납니다.
집을 살 땐 10% 정도 down 을 하시게 보통인데 은행 몇군데는 5%만 요구하는 곳도 있습니다.
